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            媒體關注
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            綠城新戰略:從老宋說不要規模 轉為2017年入千億軍團

            時間: 2015-07-31 15:20:07

                今后的宋衛平或許可以這么形容:他還是皇冠上的那顆明珠,卻不再是那個隨心所欲的“國王”。他是精神領袖,他是首席產品官,他是“校長”,他是思考者,他是鞭策者,或者用他自己的話說,是個“職業經理人”。

               中交入主綠城半年多來,頻頻落子,如今已成功布局。記者獨家了解到,綠城作為的控股子公司已成定局,在中交集團的半年報中,綠城業績已作為中交集團房地產板塊的一部分。

              與此同時,綠城的新戰略出爐,從年初老宋所說的“不要規?!?,轉為2017年加入“千億軍團”。

              綠城業績并入中交集團

              成為中交控股子公司

              “綠城作為中交的控股子公司,已經不存在任何障礙?!弊蛱?,一位中交高層人士如此告訴錢報記者。

              2010年,中交集團成為國資委確定的從事房地產業的16家央企之一,旗下有中交地產、中房地產以及聯合置業三家房地產公司。

              然而中交的房地產業務一直比較弱勢。中交集團總經濟師劉文生就直言不諱:“連100名都排不上,去年(2014年)銷售收入只有80多億元,利潤2億元?!?/span>

              中交一直有意做大房地產,綠城給了他們這個機會。以“白武士”之姿取代融創進駐綠城之后,中交步步為營,先是打破與九龍倉并列第一大股東的局勢,成為單一的第一大股東,隨后又謀求更多綠城中國董事會席位,當7月九龍倉退出董事會后,中交對綠城的掌控已無任何阻礙。

              前述中交高層人士表示:“我們的目的就是并表(合并財務報表),今年中交集團的半年報,就將包括綠城的業績?!?/span>

              根據綠城中國79日的公告,今年上半年綠城合同銷售金額約323億元,合并進中交集團的財務報表后,其房地產板塊的業績頓時有了大幅的提高。

              “中交將整合旗下地產業務板塊,成立中交房地產集團。綠城將成為中交房地產集團最重要的品牌?!痹撝薪桓邔尤耸空f。

              宋衛平今年6月在接受媒體采訪時就曾表示:“綠城今后就是中交的控股子公司,而且對他們來說是很重要的一塊資產?!?/span>

              目標2017年銷售額超千億

              年內重啟圈地模式

              在很多綠城人心中,2009年是幸福的一年,綠城中國的銷售業績僅次于萬科,位居全國第二。那一年,宋衛平雄心萬丈,揚言三五年內綠城將超越萬科。

              隨后的故事大家都知道,綠城數次處于懸崖邊,不得不賣項目、賣股權,先后引入九龍倉、融創、中交。

              心力交瘁的老宋,今年初在接受采訪時曾說:“我們真的不要規模了,2015年我們回到15位也好、20位也好,真的沒有關系。掉下來就掉下來,把應該做的產品做好。我們要著眼于把品質、服務做好,著重于轉型,著重于養老,著重于做一個服務商,我們不再去尋求這個行業里面的銷售額和規模?!?/span>

              然而,日前從綠城內部流傳出的一份“半年度工作會議紀要”顯示,綠城目標2017年銷售額超千億,2020年達成1500億規模。有業內人士分析,綠城欲迅速擴大規模,這是其戰略的重大轉折,而這一戰略應該是體現了中交的意愿。

              這份紀要顯示,綠城房產集團的董事長一職已由來自中交的孫國強擔任,總經理是綠城老將應國永,6位綠城執行總經理中,來自中交的有兩位——分管財務的李青岸和分管運營的李永前。

              李青岸告訴錢江晚報記者:“央企注重規模,資本市場也承認規模,不進前十的話,有很多規模帶來的紅利享受不到。所以綠城也必須保持規模,最起碼也要進TOP10,不能掉隊?!?/span>

              這一戰略顯然也經過了宋衛平的首肯?!爸薪缓茏鹬匚覀?。重大的決策,都是我們和中交協商、溝通、建議之后做決定?!彼涡l平如此說。他告訴錢江晚報記者,到今年9月,綠城新戰略會變得更為明晰,他或會公之于眾。

              擴大規模,需要強大的資金支持,而這是中交的優勢。李青岸說:“一般企業和中交去銀行貸款的區別在于,他們是基準利率至少上浮10%,中交則是基準利率下浮10%?!?/span>

              規模的擴大,還意味著要加強土地儲備。而中交本身就擁有大量的土地儲備可供與綠城合作。此外,李青岸表示,綠城今年肯定會拿地,戰略集中在“一線城市和有限的幾個省會城市”,“北上廣深都要進”。

              “年底會在北京拿地?!睂τ诖蟊緺I杭州,李青岸則表示,“根據地的優勢肯定要保持?!?/span>

            在重塑綠城戰略的同時,一場“收權”行動也在緊鑼密鼓地進行之中。

              綠城半年度工作會議紀顯示,20158月綠城將制定新的財務管理費用控制方案,支出將大幅壓縮15%左右。

              “今年的目標是節約10%的財務費用?!崩钋喟墩f,“過去綠城都是項目公司自己去融資,單打獨斗,利率高企,現在由集團統一去融資。綠城80億元的利息支出,節約10%,就意味著多出8億元的利潤?!?/span>

              另一方面,則是加強項目資金管控?!板X怎么花,不再是項目經理說了算,都要報集團審批?!苯衲?/span>6月,中交就已經將綠城內部項目層面的財務決策權上移至集團層面。

              這意味著,綠城項目總經理的權力套上了枷鎖。在過去,很多人都羨慕綠城的項目總經理,老宋對他們很優待,他們只需要將產品做好,其他基本都是他們說了算,片區老總更是被稱為“一方諸侯”。一邊在綠城任高管,一邊自己開公司,用綠城的牌子接項目賺錢,這在綠城也是半公開的秘密。

              中交對此不再放任自流,開始收權?!拔覀儗⒔M建綠城代建集團。雖然綠城代建去年被劃到藍城,但股權關系尚未變更,綠城集團持有35%,依舊是其大股東?!崩钋喟墩f。

              對于綠城物業,中交的態度同樣如此?!霸揪G城物業是幾個人的股份,如李海榮、夏一波等,跟綠城集團沒有關系。今年綠城物業準備在香港借殼上市?!崩钋喟锻嘎?,“但綠城物業是借著綠城這棵大樹才發展起來的,他們要上市,綠城集團必須是大股東。目前綠城物業的股權正在重新架構之中?!?/span>

              老宋也承認了這一點,他說:“現在物業上市的時間表推遲到12月了,綠城集團會從綠城物業中得到一部分股份?!?/span>

              “綠城的未來戰略中,將以開發、輕資產(以代建為主)、服務(以物業為主)三條腿走路?!崩钋喟墩f,“2020年的1500億計劃中,有300億是綠城代建集團的銷售目標。綠城與中交開發海外,也將以代建團隊為主?!?/span>

              此外,還有不少借用綠城品牌的專業公司,李青岸表示也會進行梳理,或通過股權變更由綠城控股,或支付更合理的品牌費用,“至于藍城養老、農業等板塊,目前也在梳理的過程中?!?/span>

              “精神領袖”

              宋衛平在綠城的新角色

              在舟山進行的半年度會議還透露出,今后綠城產品線60%將定位為“短平快”開發模式的“高性價比”產品,高端產品僅占20%,保障安置房占20%。而此前,綠城的高端房占比曾一度達到50%左右。

              用老宋的話來表述,就是將更多地為白領蓋房子,造更多人買得起的房子。今年綠城楊柳郡、桃李春風、桃源小鎮均將大量推出此類產品。

              綠城新增的投資項目將全面“與同類型的代建項目進行成本對標,深入挖掘成本優化空間,力求將建安成本下降15%左右”。在如此嚴厲的成本管控之下,宋衛平(專題閱讀)“精神領袖”的角色就顯得尤為重要,這是對綠城品牌、品質的一種保證。

              在中交看來,盡管綠城已經成為中交的控股子公司,但宋衛平的地位是依舊的?!八慰偸蔷G城的創始人,他與綠城品牌不可分割,中交進綠城,就是看重宋總對于品質的追求,以及他的人文情懷,這都是綠城品牌的魅力所在?!敝薪桓邔尤耸空f,“我們進來的前提,就是要求宋總必須服務綠城,一起將綠城這顆明珠擦亮?!?/span>

              該人士最后說,中交無意改變綠城的團隊?!爸薪徽嬲傻骄G城集團的只有兩個人,一個管財務,一個管運營,其他都是綠城的班底?!?/span>

              而老宋在接受媒體采訪時則說:“我會讓綠城的脈絡清晰地存在,不讓他們做出違背以往的東西?!彼踔琳f,要做綠城品牌的“看門狗”。


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